Una guida ai mutui

Conoscere la lingua è metà della battaglia. Scopri cosa devi sapere per manovrare con successo attraverso il processo di acquisto di una casa.

Di Linda Stern Aggiornato: 16 marzo 2018 Salva Pin FB

Tasso fisso: I prestiti a tasso fisso dominano il mercato più che mai adesso, e per una buona ragione: Loro'più economico di loro'Sono stato in tre decenni. Anche la differenza percentuale tra i prestiti a tasso variabile e a tasso fisso si è ridotta e lo spread di solito non è'abbastanza da giustificare la rinuncia a tutti quegli anni di sicurezza a tasso fisso.

I prestiti a lungo termine a tasso fisso sono buoni per le persone che possono facilmente ottenere il prestito che desiderano e che si aspettano di rimanere nelle loro case per molti anni. Ma quanto a lungo paghi? Molti baby boomer stanno finanziando i mutui con prestiti a tasso fisso a 15 anni, supponendo che siano loro'faranno i loro ultimi pagamenti dalla pensione.

Ad esempio, se prendi in prestito $ 150.000, puoi pagare il 6,75% in 30 anni a $ 973 al mese, con un costo totale di interessi di $ 200,243. Oppure potresti prendere in prestito lo stesso importo al 6,5% per 15 anni e pagare $ 1,307 al mese, con un costo totale di interessi di soli $ 85,199.

Mutuo a tasso variabile: I mutuatari che sono disposti a sacrificare la sicurezza a lungo termine di un prestito a tasso fisso possono ottenere un tasso di interesse più basso e iniziare con pagamenti inferiori se prendono un mutuo a tasso variabile (ARM). Quello's un particolare vantaggio per due tipi di mutuatari: quelli che si aspettano di muoversi entro cinque anni, e quelli che potrebbero volere il tasso leggermente più basso per aiutarli a qualificarsi per il prestito che li mette nella casa dei loro sogni.

I mutuatari di ARM, tuttavia, sacrificano la semplicità. I tassi di interesse su questi mutui aumentano e diminuiscono insieme ai tassi di interesse di mercato, e se tu'Non stai attento, puoi trovare il tuo pagamento mensile in aumento più alto di quello che ti puoi permettere. Diverse variabili determinano se un ARM è un buon affare. Ecco i più importanti:

• Il tuo indice: I tassi di interesse sulle ARM sono collegati a diversi indici monetari comuni che i finanziatori utilizzano. Il più comune è il tasso sui titoli del Tesoro di un anno, ma molti istituti di credito ipotecario offrono ai loro clienti le scelte. Due opzioni popolari sono il più basso (ma più volatile) London InterBank Offering Rate (LIBOR) e il leggermente più volatile ma meno volatile Indice dei costi dei fondi per le banche occidentali nella Federal Reserve's 11 ° distretto. Il

Wall Street Journal stampa la maggior parte di queste tariffe; chiedi al tuo prestatore dove altro puoi cercare tali figure. Là's nessun vincitore chiaro; scegli l'indice che ti offre la migliore tariffa con la minore volatilità. Potrebbe essere necessario accettare un po 'più di volatilità se si desidera ottenere il tasso più basso.

La tua frequenza: Quanto presto e quanto spesso si adatterà la tua tariffa? Se ti aspetti che i tassi aumentino, tu'Piuttosto, avere un periodo di regolazione più lento e un periodo di tempo più lungo prima che inizi la regolazione. I più comuni oggi sono ARM che si adattano ogni anno; puoi anche trovare quelli che si adattano ogni tre o anche ogni cinque anni.

Il tuo limite di tasso: La maggior parte delle ARM ha dei limiti su quanto possono essere regolati i loro tassi in qualsiasi momento e su quanto alti possono andare nel complesso. Per valutare un ARM, assumere tassi di interesse alle stelle, solo per essere sicuro di potersi permettere le cattive notizie. Una struttura tipica oggi include un limite di 2 punti percentuali su aumenti annuali, con un limite di 6 punti percentuali rispetto alla durata del prestito. Se si inizia con un prestito del 6 percento, ad esempio, potrebbe salire in incrementi del 2 percento all'anno fino all'8 percento, al 10 percento e al 12 percento. Una volta che raggiunge il 12 percento, potrebbe non andare più in alto. Certo, quel tasso sarebbe alto abbastanza da raddoppiare il tuo interesse.

variazioni

Che cosa succede se si dispone di un reddito costante, ma pochi contanti di acconto? Entra in Fannie Mae, la nazione's più grande fonte di fondi mutui per la casa. Compra prestiti ipotecari e crea nuovi prodotti progettati per mantenere il flusso di denaro nel mercato dei mutui.

Fannie Mae'Il mutuo "Flessibile 97" consente ai mutuatari di limitare il loro acconto al 3% del costo della loro casa e, a differenza della maggior parte dei piani di prestito, di ottenere quel 3% in regalo da genitori, datori di lavoro o altri membri della famiglia..

Fannie Mae

Questo è solo uno dei tanti prestiti oggi disponibili sul mercato per mettere gli acquirenti nelle case. Mutuatari che hanno flussi di cassa ma pochi o nessun risparmio, risparmi ma nessun flusso di cassa, rating del credito poveri e altre situazioni speciali possono trovare i loro migliori mutui controllando i seguenti tipi di prestiti:

Mutui a palloncino: Questi prestiti spesso portano pagamenti mensili bassi come quelli dei mutui a 30 anni, ma loro'Di solito viene il risarcimento in cinque o sette anni.

Questi possono essere grandi prestiti per i proprietari di case che sanno di aver vinto't essere fermo, ma a chi piace la certezza di un tasso fisso. Essi'ri rischioso per qualcuno che rimane in una casa oltre il termine del prestito, perché poi il proprietario della casa dovrà trovare un mutuo sostitutivo, spostare, o fare quel pagamento big balloon.

ibridi: Quando attraversi un mutuo per palloni con un mutuo a tasso fisso o variabile, ottieni un ibrido. Questi prestiti rimangono fissi per cinque o sette anni, quindi convertiti in mutui a tasso fisso o variabile. Hanno tassi più bassi dei mutui a tasso fisso ma rischiano di avere uno sconosciuto da 25 anni.

Di nuovo, loro'va bene per le persone a cui piacciono i pagamenti fissi, che hanno bisogno di un margine di manovra sulla tariffa per qualificarsi per il prestito, o che si aspettano di spostarsi prima della scadenza della parte fissa del prestito.

Low-Doc e No-Doc: "Doc" sta per documentazione. Se tu'Se sei un lavoratore autonomo o hai una situazione finanziaria complicata, potresti sparare per uno di questi prestiti, specialmente se tu'hai fretta di entrare in una casa particolare o se il tuo reddito aumenta rapidamente.

Invece di chiedere le dichiarazioni dei redditi, le dichiarazioni di affari e altri documenti che un mutuatario dovrebbe fornire, gli istituti di credito a basso profilo sono disposti a rendere il prestito facile e veloce. Ma ha un prezzo: forse mezzo punto percentuale in più o addirittura un punto percentuale intero.

Questi prestiti sono per i mutuatari con buoni rating di credito che stanno acquistando prestiti del valore pari al 75% o meno della casa'valore e sono disposti a pagare tariffe più alte in cambio di un'approvazione rapida e facile.

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